La mano di Re Mida. La scelta tra mutuo e affitto: qualche considerazione per il 2024

Andare in affitto o acquistare casa (con correlati costi di arredamento o ristrutturazione)? Cosa fare se le rate del mutuo diventano insostenibili?

Non esistono risposte uguali per tutti; molto dipende dalla propria capacità finanziaria di sostenere un debito, ma anche da scelte legate alle aspettative di vita e al luogo in cui ci si vuole stabilire in via definitiva. Tuttavia, anche fattori esogeni possono influenzare le nostre scelte: il poderoso rialzo dei tassi di interesse nell’ultimo biennio ha stravolto i piani di ammortamento dei mutuatari a tasso variabile, soprattutto di coloro che hanno davanti a sé più della metà degli anni di contratto da onorare, e quindi ancora tanti interessi da versare alla banca.

La politica anti-inflazione della Baca Centrale Europea sta, infatti, mostrando i suoi effetti collaterali, dal momento che le rate dei mutui a tasso variabile stanno assorbendo anche fino al 60% dei redditi familiari (fino a 40 mila euro lordi annui). La situazione, già di per sé complessa e onerosa, rischia di diventare insostenibile e fuori controllo per circa 500 mila famiglie italiane, il cui budget, già eroso da inflazione e rincari dei costi energetici, faticherebbe a far fronte allo scenario di tassi “alti per più tempo” disegnato dalle banche centrali.

Allo stesso tempo, è importante evitare di finire tra i cattivi pagatori della banca, sia per non vedersi addebitati interessi moratori (che oscillano tra il 2-4% in aggiunta al mutuo), sia, nei casi più estremi (come l’insolvenza di 7 rate consecutive), l’avvio da parte della banca dell’escussione dell’ipoteca sulla casa; non a caso il Sole 24 Ore per il 2024 prevede un aumento del 10% delle aste rispetto al 2023.

Prima di arrivare a questa situazione è possibile contattare la banca per cercare soluzioni alternative, come la rinegoziazione della durata o il salto rata, anche avvalendosi dell’aiuto del Fondo Consap. E se la rinegoziazione non dovesse andare a buon fine e la surroga o il rimborso fossero strade non fattibili, si può ricorrere alle tutele del nuovo Codice della Crisi di impresa e dell’insolvenza, che consente la rimodulazione del mutuo sull’abitazione principale davanti al Tribunale.

Tuttavia, le previsioni finanziarie ad oggi disponibili sembrano mostrare una luce in fondo al tunnel, legata a due principali buone notizie: la prima è che, salvo clamorose sorprese, i tassi (e quindi le rate) non dovrebbero più salire rispetto alla forchetta fissata dalla BCE, ossia tra il 4% (tasso sui depositi) e il 4,5% (tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale).

La seconda notizia è che i mercati scontano per il 2024 ben sei tagli: i futures sui tassi Euribor si proiettano a un 2,5% a dicembre del prossimo anno, alla luce di un processo di disinflazione più celere del previsto, anche grazie ai costi delle materie prime decisamente sotto controllo rispetto al biennio passato. Certo, le tensioni geopolitiche o risultati economici distanti dalle attese, possono ribaltare quest’ultima previsione (eccessivamente) ottimistica, ma la discesa dal picco dei tassi toccato nel 2023, sembra ormai un fatto assodato.

Già la rata di dicembre, e ancor più quella di gennaio, infatti, dovrebbero sancire questo giro di boa dei tassi: gli Euribor a 1 mese (3,83%) e a 3 mesi (3,92%) si stanno già lentamente staccando da quel 4% confermato dall’istituto di Francoforte come tasso sui depositi.

Per chi oggi è chiamato a stipulare un mutuo, in termini di convenienza economica sembrano non esserci dubbi sulla scelta tra tasso fisso o variabile: le migliori offerte a tasso fisso sono molto più economiche di quelle a tasso variabile, visto che l’Eurirs, ovvero il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, sta già scontando l’aspettativa di calo dei tassi nel breve periodo. Scegliere il tasso variabile, d’altro canto, può portare benefici nel lungo termine, ma espone il mutuatario a degli shock, come un ritorno di fiamma dell’inflazione che potrebbe riportare i tassi di nuovo in alto.

Mentre, tra l’acquisto di una casa (sobbarcandosi un mutuo) e un contratto di locazione, si tratta di una scelta economica quasi alla pari: da un lato, secondo le stime di Scenari immobiliari, il costo delle rate è in genere più elevato del canone di affitto (anche se i numeri cambiano di città e in città), dovuto soprattutto al fatto che nella prima fase dell’accensione del mutuo si pagano per lo più interessi; dall’altro, l’affitto impone di rinviare nel tempo la scelta di una proprietà definitiva, allontanando nel tempo la scelta di investimento nella proprietà immobiliare.

Gianmaria Busatta
Nato nel 1994 e originario di Lugagnano, scrive per il Baco dal 2013. Con l'impronta del liceo classico e due lauree in economia, ora lavora con numeri e bilanci presso una società di servizi. Nel (poco) tempo libero segue con passione la politica e la finanza e non manca al suo inderogabile appuntamento con i nuovi film al cinema (almeno) due volte a settimana. E' giornalista pubblicista iscritto all'ordine dei giornalisti del Veneto.