Un cancello da sistemare. Il tetto che comincia a mostrare i segni del tempo. La pulizia delle scale. Una bolletta da dividere. Un posto auto conteso. Una manutenzione che qualcuno considera urgente e qualcun altro vorrebbe rinviare. La vita di un condominio è fatta di questioni molto concrete, spesso piccole, qualche volta economicamente importanti, che hanno però una caratteristica comune: devono essere affrontate insieme.
Ed è proprio quell’“insieme” che rende l’amministrazione condominiale molto più complessa della semplice gestione di entrate e uscite.
È da questa consapevolezza che nasce il progetto professionale di Vittorino Grigolini, lugagnanese molto conosciuto anche per il suo lungo impegno nel volontariato e oggi alla guida di Condomini Gestiti, studio con sede in via Nuova 10 a Caselle di Sommacampagna e partner del Baco da Seta.
Un’attività costruita attorno a un’idea precisa: il condominio è contemporaneamente un patrimonio economico da tutelare, una piccola organizzazione da amministrare e una comunità di persone che deve riuscire a convivere.
Dietro la porta di casa c’è una piccola azienda
Il percorso professionale di Grigolini aiuta a capire questa impostazione. La sua esperienza arriva infatti dal controllo di gestione aziendale, un mondo apparentemente distante da pianerottoli, assemblee e tabelle millesimali, ma che in realtà presenta molti punti di contatto.
“In fondo, un condominio è come una piccola azienda con diversi soci da gestire”, ci aveva spiegato Grigolini quando il Baco lo aveva incontrato per raccontare la sua nuova avventura professionale.
Una piccola azienda che ha un patrimonio, sostiene costi, sceglie fornitori, programma interventi, affronta imprevisti, deve rispettare scadenze e norme e, soprattutto, deve rendere conto delle proprie decisioni e delle proprie spese a più persone.
Da qui l’idea di portare nella gestione immobiliare un metodo basato su organizzazione, controllo dei processi e chiarezza, applicandolo però a una realtà nella quale il rapporto umano ha un peso determinante.
Perché i “soci”, in questo caso, non si salutano alla fine di una riunione per tornare in aziende diverse. Abitano nello stesso edificio.
L’amministratore non fa soltanto i conti
L’immagine dell’amministratore che raccoglie le fatture, prepara il rendiconto e convoca una volta all’anno l’assemblea racconta ormai soltanto una piccola parte di questa professione.
“All’inizio pensavo anch’io che fossero solo ‘quattro conti’, invece è una professione completa e complicata. Servono competenze legali, tecniche e fiscali”, riconosce lo stesso Grigolini.
Il condominio incrocia infatti contabilità, fisco, edilizia, sicurezza, manutenzioni, contratti e normativa, oltre naturalmente alla gestione dei rapporti tra proprietari.
Una complessità che richiede anche la capacità di sapere quando occorre coinvolgere competenze specialistiche. È per questo che Condomini Gestiti si avvale di una rete di professionisti e nasce dall’incontro tra esperienze differenti, compresa quella del geometra Daniele Orlandi, con l’obiettivo di affrontare in maniera coordinata gli aspetti amministrativi e quelli tecnici ed edilizi.
Informazioni e documenti accessibili anche online
Questa impostazione organizzativa trova spazio anche negli strumenti messi a disposizione attraverso il sito di Condomini Gestiti.
Il portale prevede infatti un’area attraverso la quale accedere al proprio condominio e mette a disposizione documentazione utile alla gestione, dalla scheda per il registro dell’anagrafe condominiale alla delega per partecipare alle assemblee.
C’è poi uno spazio dedicato alle notizie e agli aggiornamenti, perché amministrare immobili significa anche confrontarsi con norme e obblighi che cambiano nel tempo.
Tra gli argomenti affrontati recentemente compaiono, ad esempio, i nuovi obblighi relativi alla valutazione del rischio idrico, il dibattito sulla riforma della disciplina condominiale e un approfondimento dedicato a quando diventa obbligatoria la nomina dell’amministratore.
Non soltanto gestione dell’esistente, quindi, ma anche informazione, per cercare di rendere comprensibili ai proprietari questioni che spesso arrivano nelle assemblee sotto forma di norme, scadenze o adempimenti difficili da interpretare.
La scelta dei piccoli condomini
C’è però un ambito sul quale Condomini Gestiti ha scelto di porre un’attenzione particolare: i piccoli condomini, compresi quelli nei quali la nomina di un amministratore non è obbligatoria.
Potrebbe sembrare il contrario, ma avere pochi appartamenti non significa necessariamente avere pochi problemi.
Quando le famiglie sono poche, spesso per anni ci si organizza informalmente. Qualcuno paga una fattura, qualcun altro si occupa delle scale, ci si mette d’accordo verbalmente sull’utilizzo del cortile o dei parcheggi.
E finché tutto funziona, può sembrare sufficiente. Poi un appartamento viene venduto. Arriva una nuova famiglia. Serve un intervento importante. Cambiano le esigenze. Qualcuno ricorda un vecchio accordo in un modo, qualcun altro in maniera differente.
Ed ecco che ciò che non era mai stato formalizzato diventa improvvisamente un problema.
“Molti pensano che nei piccoli condomini sia tutto semplice, ma basta discutere delle pulizie delle scale o di un posto auto per far nascere tensioni. Il mio obiettivo è portare serenità”, spiega Grigolini.
Il momento migliore per stabilire le regole? Quando non si sta litigando
È probabilmente questo uno degli aspetti più interessanti della filosofia dello studio: la prevenzione del conflitto.
Normalmente si pensa all’amministratore quando qualcosa non funziona. Quando le spese vengono contestate, quando manca un accordo, quando due proprietari non riescono più a parlarsi o, nella peggiore delle ipotesi, quando sono già entrati in scena gli avvocati.
L’approccio di Condomini Gestiti prova a ribaltare questa prospettiva.
“Suggerisco di investire in un regolamento e in una gestione professionale finché si va d’accordo, per evitare problemi futuri quando magari subentra un nuovo inquilino o qualcuno decide di vendere”.
Il regolamento, quindi, non come una raccolta di divieti, ma come memoria condivisa delle regole della casa. Chi può utilizzare un determinato spazio? Come vengono organizzate alcune attività comuni? Quali criteri vengono seguiti? Che cosa è stato deciso?
Mettere nero su bianco ciò che tutti condividono quando i rapporti sono sereni significa ridurre lo spazio delle interpretazioni quando, inevitabilmente, gli interessi diventano differenti.
Lasciare parlare le persone
Ma regole e contabilità da sole non bastano. Per Grigolini, uno dei compiti più delicati dell’amministratore rimane quello di ascoltare.
“La mia ‘tattica’ è semplice: lasciare parlare le persone. Spesso le soluzioni le hanno già loro, bisogna solo saperle ascoltare, raccoglierle e fissarle in un regolamento condiviso”.
Una frase che racconta bene il suo modo di interpretare questa professione. Non necessariamente l’amministratore deve essere colui che arriva con la soluzione già pronta. Può essere invece la figura terza che mette attorno allo stesso tavolo esigenze differenti, aiuta a distinguere ciò che è possibile da ciò che non lo è e prova a trasformare un confronto in una decisione.
Perché dietro una discussione sulla pulizia delle scale, sul rumore o sull’automobile lasciata nel posto sbagliato raramente c’è soltanto una scala, un rumore o un’automobile. Ci sono rapporti tra persone che, se deteriorati, possono rendere pesante anche semplicemente rientrare a casa la sera.
Gestire bene significa anche tutelare il valore della casa
C’è infine un aspetto economico che non va dimenticato. Per molte famiglie la casa rappresenta una delle componenti più importanti del patrimonio personale. E il valore del singolo appartamento non dipende esclusivamente da ciò che si trova oltre la porta d’ingresso.
Contano anche lo stato del fabbricato, la manutenzione delle parti comuni, l’organizzazione degli interventi, la documentazione, la situazione contabile e la capacità del condominio di programmare le proprie necessità.
Una gestione ordinata significa quindi occuparsi della quotidianità, ma anche conservare nel tempo un bene condiviso.
È qui che tornano a incontrarsi le diverse anime del progetto di Condomini Gestiti: l’esperienza organizzativa di Grigolini, le competenze tecniche, la rete dei professionisti e quell’attenzione ai rapporti tra persone che deriva anche da una lunga esperienza vissuta nel territorio e nel volontariato.
Il condominio come esercizio quotidiano di comunità
Alla fine rimane una parola che ricorre spesso parlando con Vittorino Grigolini: comunità. Un concetto che potrebbe sembrare persino eccessivo parlando di assemblee, preventivi e tabelle millesimali. Eppure il condominio è probabilmente uno dei luoghi nei quali la comunità si manifesta nella sua forma più concreta.
Persone diverse, con età, abitudini, disponibilità economiche ed esigenze differenti, devono prendere decisioni sullo stesso tetto, sullo stesso cancello, sullo stesso cortile.
“Dobbiamo recuperare il senso di comunità e non chiuderci nell’individualismo. La vita è questa: bisogna cercare di stare tranquilli e vivere bene insieme”, ci aveva detto Grigolini.
Forse è proprio qui che si trova il significato più interessante del nome Condomini Gestiti. Perché amministrare bene un condominio significa certamente far tornare i conti, rispettare le norme e conservare l’immobile.
Ma significa anche fare in modo che, chiusa l’assemblea e riposte le carte, quelle persone possano continuare a incontrarsi sulle scale e salutarsi.
Le foto del servizio sono di Mario Pachera.
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